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Los gastos de la vivienda ¿Quién los paga?
Una de las dudas que más se plantean cuando nos encontramos con un usufructuario y un nudo propietario es quien tiene que hacerse cargo de los gastos.
Partimos de la base en la que por ejemplo ha fallecido el padre, y ha dejado el usufructo vitalicio de la vivienda a la madre, y los hijos son titulares de la nuda propiedad.
En este supuesto, la viuda no tiene titularidad alguna sobre la vivienda, de modo que su único titulo es el de usufructuaria y los hijos son titulares de la nuda propiedad.
Siendo esto así, debemos atender a la doctrina jurisprudencial mayoritaria y a la legislación vigente en su caso para conocer quien debe hacerse cargo de los gastos de mantenimiento de la vivienda.
¿Quién debe pagar el IBI el usufructuario o el propietario?
El impuesto de bienes inmuebles, comúnmente conocido como IBI es el gravamen sobre el valor catastral de cualquier inmueble, tanto rústicos como urbanos.
Se recoge en los artículos 60 y siguientes del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Se caracteriza por ser un impuesto de carácter local, obligatorio y anual.
El sujeto pasivo del pago del IBI es el propietario del inmueble, aunque en el caso de que haya usufructuario, la cosa cambia.
¿Qué es un usufructo?
El usufructo es el derecho que tiene una persona a disfrutar de los bienes, obligándose a conservarlos como si fueran propios.
La definición del usufructo se encuentra legalmente recogida en el articulo 467 del Código Civil y se establece que es
“El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación se conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”.
¿Cuál es la diferencia entre usufructuario y nudo propietario?
Un usufructuario es la persona que puede disponer de un bien, usarlo, vivir en él e incluso arrendarlo y percibir la renta, sin ser propietario.
Por ejemplo, en una herencia, cuando fallece uno de los cónyuges, el cónyuge supérstite pasa a tener el usufructo vitalicio de un bien, es decir, puede disfrutar y usar el bien durante el resto de su vida.
En cambio, el nudo propietario, tiene la posesión del inmueble, pero no puede hacer disfrutar del bien porque está cedido al usufructuario.
En el ejemplo anterior, cuando fallezca el viudo, el nudo propietario alcanzará el pleno dominio de la finca.
¿Quién está obligado al pago del IBI?
Así, según el artículo 504 del Código Civil establece lo siguiente:
“El pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideran gravámenes de los frutos, será de cuenta del usufructuario todo el tiempo que el usufructo dure”.
De este modo, la legislación común parece establecer que el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles será del usufructuario.
El artículo 505 del Código Civil establece:
“Las contribuciones que durante el usufructo se impongan directamente sobre el capital, serán de cargo del propietario.
Si éste las hubiese satisfecho, deberá el usufructuario abonarle los intereses correspondientes a las sumas que en dicho concepto hubiese pagado y, si las anticipare el usufructuario, deberá recibir su importe al fin del usufructo”.
Hecho imponible del IBI
De acuerdo con el artículo 61 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, el hecho imponible del IBI debe recaer sobre los siguientes titulares, según el siguiente orden de prelación:
- Una concesión administrativa
- Un derecho real de superficie.
- Un derecho real de usufructo.
- Del derecho de propiedad.
Sujetos pasivos
Por tanto, los sujetos pasivos del IBI se establecen conforme al siguiente criterio:
- En primer lugar, el concesionario.
- En su defecto, el superficiario.
- En su defecto, el usufructuario.
- En ausencia de los anteriores, el propietario, pero nunca concurrentemente, salvo en la excepción prevista para los bienes inmuebles de características especiales.
A tenor de lo anterior, se desprende que poseer la nuda propiedad no constituye un elemento del hecho imponible, pero si existe un usufructuario, los propietarios no están sujetos al impuesto, aunque aquel recaiga sobre una parte del inmueble y el propietario tenga el restante. Es consecuencia, es sujeto pasivo el titular del derecho de usufructo.
¿Puedo vender la vivienda si tengo únicamente la nuda propiedad?
La respuesta es sí, puedes transmitir la nuda propiedad y el usufructuario seguirá haciendo uso y disfrute, aunque cambie la titularidad del inmueble.
En el caso de que el usufructuario haya fallecido, debes proceder a realizar la cancelación del usufructo en la oficina liquidadora.
¿El usufructuario responde de los gastos de Comunidad?
El usufructuario no responde de los gastos de Comunidad, sino que le corresponden al nudo propietario.
En este punto, la mayoría de la doctrina afirma que en el usufructuario no responde de los gastos de la comunidad, tal y como recoge la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 2005 en la que se establece lo siguiente
“Según el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios y, además,
su cumplimiento incumbe a éstos no sólo por la utilización de sus servicios, sino también para la atención de su adecuado sostenimiento- se estima porque la participación en tiempo y forma en los gastos comunes, en bien del funcionamiento de los servicios generales,
es una de las obligaciones del comunero, y los desembolsos derivados de la conservación de los bienes y servicios comunes no susceptibles de individualización repercuten a todos los condóminos”.
Se pronuncia el Tribunal Supremo
Esta respuesta ha sido resulta por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 25 de mayo de 2005 en la que se indica que según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal:
«la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios y, además, su cumplimiento incumbe a estos no sólo por la utilización de sus servicios, sino también para la atención de su adecuado sostenimiento se estima porque la participación en tiempo y forma en los gastos comunes, en bien del funcionamiento de los servicios generales, es una de las obligaciones del comunero, y los desembolsos derivados de la conservación de los bienes y servicios comunes no susceptibles de individualización repercuten a todos los condóminos.
¿Y la tasa de basuras?
Generalmente, los gastos ordinarios que comporte el uso de la vivienda son a cargo del usufructuario (gastos de suministro de luz, agua, etc.) y los extraordinarios los abona el nudo propietario.
Así pues, los artículos 9 e) y 21.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, recoge que es el propietario quien debe hacerse cargo de los gastos generales del inmueble.
Creación:
Coral Aliaga. Ver más.