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¿Qué es la enfiteusis?

04/04/2019

En esta entrada vamos a tratar la enfiteusis debido a la cuestión planteada por una de nuestras seguidoras en Instagram. Es conveniente tener el Código Civil a mano.

Trataremos la enfiteusis punto por punto de una forma fácil, incluso simple, sin entrar en grandes teorías o en historia, pero se adquirirá un conocimiento completo de este tipo de contrato.

¿Dónde se regula la figura de la enfiteusis?

La enfiteusis se encuentra en el Código Civil dentro de los artículos 1628 y siguientes. En el Código Civil se habla del censo enfitéutico, pero debemos tratar aparte la definición de la enfiteusis.

El censo es de varios tipos y se regula en los artículos 1657 y siguientes: censo consignativo, censo reservativo y el censo enfitéutico de los artículos 1657 y siguientes que engloba en el Código a la enfiteusis.

¿Qué es la enfiteusis?

1- Contrato y derecho real

Para saber lo que es la enfiteusis, debemos tener claro que esta es un contrato y además un derecho real. (por cierto, un derecho real, según la RAE, es «un derecho que recae en una cosa y es eficaz frente a todos»).

Al ser un derecho real, el bien de la enfiteusis puede sujetarse a hipotecas, ser embargado o perseguido judicialmente, etc.

2- Cesión perpetua o por tiempo indefinido

Aparte de ser un contrato y un derecho real, la enfiteusis consiste en ceder perpetuamente o por un tiempo indefinido (normalmente largo tiempo, se consideraba en ocasiones 99 años) un bien inmueble. Entendido normalmente como ese bien inmueble, una finca rústica o urbana.

3- Constitución

La enfiteusis puede constituirse por convención o contrato, por sentencia, por prescripción adquisitiva y por disposición de última voluntad.

4- Por parte de cedente y enfiteuta

En la enfiteusis nos encontramos con un cedente que tiene el dominio directo y el enfiteuta que conserva la cosa pagando un canon, censo o pensión.

El enfiteuta puede ejercitar sobre la cosa los derechos que son inherentes a la condición de propietario. Como tiene un cuasi dominio, puede aprovecharse de los frutos del bien por ser considerados todos productos del bien. Además, puede imponer servidumbres u otras cargas en el bien, vender o dar en pago su derecho sobre el bien y donar o permutar el bien poniendo al dueño en conocimiento.

Vocabulario interesante para entender la figura de la enfiteusis

  • Laudemio: derecho a cobrar por el dueño directo en el censo enfitéutico.

Consiste en el pago al dueño por la enajenación del bien. Solo en el caso de que se pacte en el contrato de enfiteusis.
Si al pactarlo no se hubiera señalado cantidad fija, esta consistirá en el 2 por 100 del precio de la enajenación.
Quién paga el laudemio es el adquiriente.

  • Enfiteuta

El que disfruta del bien y de sus frutos y paga al dueño directo el censo o canon anual.
No confundamos estos derechos con el usufructo, ya que en la enfiteusis puede ser heredada y transmitida. Y además se puede alterar o transformar el destino económico del bien, mientras que en el usufructo no.

Bibliografía:

Recomendación para profundizar: revistas sociales y jurídicas, la enfiteusis

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