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La convivencia en la comunidad de vecinos
Ninguno de nosotros puede negar que la convivencia en una Comunidad de vecinos, en ocasiones, puede ser complicada, especialmente en los grandes edificios donde el número de viviendas puede ser de varias decenas.
En el caso de haber discrepancias con nuestros vecinos, lo más conveniente es tratar de solucionar nuestras diferencias a través del diálogo. No obstante, todos somos conscientes de que ello no siempre es posible.
Por este motivo, a continuación vamos a ver algunos de los roces o conflictos más comunes que pueden darse en una Comunidad de Propietarios, y de qué manera podemos ponerles fin:
Conflictos más comunes en las Comunidades de Propietarios
RUIDOS
Una de las situaciones de conflicto que más se repiten en las Comunidades de Propietarios son los problemas de ruido.
Seguro que todos habéis tenido el placer de conocer, por ejemplo, a algún vecino que pone su música más alta de lo que sería deseable a horas intempestivas.
Bien, ¿qué hacer en estos casos?
Informar al Presidente de la Comunidad
En primer lugar, es aconsejable trasladar la situación de malestar al Presidente de la Comunidad quien, por imperativo legal, debe requerir la inmediata cesación de dicha actividad molesta al vecino que realiza la misma, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales correspondientes (párrafo segundo del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Continuación de actitud molesta tras apercibimiento del Presidente
En el caso que el vecino ruidoso, tras ser advertido por el Presidente, continuara en su actitud, y previa autorización de la Junta de Propietarios, se podrá entablar contra el mismo la acción de cesación mediante la presentación de una demanda en el Juzgado (párrafo tercero del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Reclamación de indemnización por daños y perjuicios
Mediante esta demanda, además, se le podrá reclamar una indemnización por los daños y perjuicios causados (artículo 1902 del Código Civil).
En caso de Sentencia estimatoria, es decir, si el Juez considera que efectivamente el vecino ruidoso debe cesar en su actividad, también podrá acordar la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, la privación del derecho al uso de la vivienda o local (por un tiempo de no más de tres años) y, si el infractor no fuese propietario, podrá declarar extinguidos sus derechos en relación a la vivienda o local así como su lanzamiento de la misma (párrafo quinto del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Denuncia ante policía local, Juzgado o interponer querella
Además de la vía civil, existe la opción de interponer la correspondiente denuncia de los hechos ante la policía local o el Juzgado, e incluso de interponer una querella penal contra el vecino ruidoso.
Estos casos pueden prosperar si los ruidos ocasionados son de tal magnitud y persistencia que, además de las habituales molestias, están ocasionando graves afectaciones a la salud de los demás vecinos (artículo 325 del Código Penal). Dichos mecanismos se prevén para situaciones especialmente graves.
Llamada a la autoridad policial
En el caso que decidáis efectuar una llamada a la autoridad policial en el mismo momento de los hechos, normalmente una patrulla se desplazará a comprobar lo ocurrido y medir los decibelios que el vecino está generando.
A continuación, la policía podrá iniciar el procedimiento sancionador correspondiente ante el vecino problemático, si realmente incumple la normativa de ruidos.
Del mismo modo, cualquier perjudicado puede iniciar el referido procedimiento sancionador ante el Ayuntamiento de la localidad donde ocurren los hechos, de acuerdo con el contenido del Decreto por el que se aprueba el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas.
MAL USO DE ZONAS COMUNES
El uso de las zonas comunes de una Comunidad se encuentra recogido tanto en el Código Civil (artículo 394) como en la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 7.2) y, en ambos casos, se recoge el derecho de los vecinos al uso y disfrute de las mismas, siempre y cuando no se realice un abuso ni negligencia por parte de los copropietarios sobre dichas zonas.
Estos concretos límites quedan determinados por lo expuesto en la Ley, en los Estatutos de la Comunidad y en los acuerdos que por Junta de Propietarios se hayan alcanzado con las mayorías necesarias.
Siendo así, en el caso de que algún vecino haga un uso inadecuado de las zonas comunes (imaginemos, por ejemplo, que en una Junta se estableció la prohibición de hacer barbacoas en la terraza del inmueble), el procedimiento a seguir será exactamente el mismo que se refiere en el anterior apartado (de acuerdo con el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal):
Requerimiento de cese de actividad
El Presidente deberá requerir al vecino para que cese en su actividad y, solo en caso de no hacerlo, previa autorización de la Junta, se interpondrá contra él la correspondiente acción de cesación mediante la presentación de una demanda civil.
No obstante lo anterior, es importante recordar que el uso de las zonas comunes no es de fácil restricción para los copropietarios de la Comunidad. Es decir, es necesario que haya unanimidad de los propietarios y de sus cuotas de participación en el inmueble para poder alterar los elementos comunes (artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Así pues, por mucho que la mayoría de los vecinos de un edificio quieran acordar la prohibición de acceder a la piscina comunitaria de la finca (lo cual, en el ejemplo, está permitido para cualquier propietario por los Estatutos de dicha Comunidad), si no hay unanimidad de los votos para ello, no será posible.
MOROSIDAD
También es recurrente que algún vecino no se haga cargo del pago de las cuotas de la Comunidad.
Ante esta situación y, de nuevo, si amistosamente no ha sido posible alcanzar ningún acuerdo, lo primero que tenéis que hacer es remitir al vecino moroso una notificación (preferiblemente, un burofax) mediante la cual se le requiera para proceder al pago de las cuotas debidas.
Si la situación persiste, lo conveniente es iniciar la reclamación por vía judicial, a través del procedimiento monitorio. Para ello, primero es preciso que se acuerde este extremo en la Junta de Propietarios (artículos 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal y 249.1.8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Esta es la vía más recomendable, ya que acudir al juicio monitorio por parte de las Comunidades de Propietarios para reclamar el importe de los gastos adeudados por los vecinos morosos, no sólo supone una inversión temporal menor, sino que también implica que la condena en costas al deudor siempre llevará aparejada el pago de los honorarios del abogado y procurador que haya utilizado la Comunidad.
Sin embargo, también cabe la posibilidad de presentar la demanda judicial vía juicio verbal u ordinario (en función de la cuantía reclamada).
En cualquiera de los casos, en caso de Sentencia favorable, se condenará al vecino moroso al pago de las cantidades debidas quien, en caso de no hacer frente a la condena, podrá ver embargados sus bienes.
APROBACIÓN DE ACUERDOS NO INCLUIDOS EN EL
ORDEN DEL DÍA
Puede que también os haya ocurrido que, en una reunión de vecinos, sobre la marcha, surjan cuestiones que posteriormente se sometan a votación. Serían ejemplos bastante habituales la subida de cuotas de la Comunidad o la aprobación de una reforma no esencial del edificio.
Pues bien, es importante conocer que, si los acuerdos adoptados por la Comunidad no estaban incluidos debidamente en el orden del día (artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal), los mismos son anulables.
Si esto ocurriera, la solución sería impugnar el acuerdo indebidamente adoptado ante el Juzgado del partido judicial de la Comunidad, por suponer un acto contrario a la Ley (artículo 18.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal).
El plazo para ello sería de un año desde la celebración de la Junta, y estarían legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto (artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).
En definitiva, aunque la convivencia vecinal, como hemos visto, no siempre es fácil, es recomendable tratar de solucionar nuestras diferencias con el resto de propietarios de la forma más amistosa posible.
Ello nos evitará una mala futura relación con los vecinos y, en la mayoría de casos, muchos dolores de cabeza.
Pero si ello no es posible, espero que las explicaciones anteriores puedan ayudarte a que tu Comunidad no se acabe convirtiendo en un “Mirador de Montepinar”.
Creación:
Kelly Leclercq. Ver más.