¿Hasta qué fecha puedes reclamar la nulidad de las cláusulas de tu hipoteca?

¿Hay alguna fecha límite para que te devuelvan las cantidades abonadas de más por ellas?

Anteriormente, hemos hablado de la nulidad de algunas cláusulas abusivas contenidas en préstamos hipotecarios. Si te perdiste este post, puedes acceder a él en el siguiente enlace:

Cláusulas abusivas contenidas en un préstamo hipotecario » Iuris Fácil, comunidad jurídica (iurisfacil.com)

Hoy vamos a entrar a conocer hasta que fecha se puede entender que son reclamables cualquier cláusula que conlleve una restitución de cantidad, aunque para hacerlo más claro y visible, lo vamos a explicar tomando como ejemplo la cláusula de gastos hipotecarios.

Como sabemos, la cláusula de gastos es abusiva, a grandes rasgos, por haber sido impuesta por el banco prestamista al consumidor-prestatario de forma indiscriminada el abono de todos los gastos relativos a la escritura de préstamo hipotecario.

Jurisprudencia actual

En la actualidad, la Jurisprudencia ha fallado que el banco debe de abonar el 50% de la factura de notaría y la totalidad de los gastos de registro de la propiedad, gestoría y tasación. 

Debemos recordar que estamos hablando de los gastos de la escritura de préstamo hipotecario no de la escritura de compraventa.

Excepciones:

 A continuación, entraremos a conocer de ambas excepciones:

Caducidad de la acción de nulidad.

La caducidad de la acción de nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios es una de las excepciones más frecuentemente utilizadas por los Bancos para rechazar la petición del consumidor de que se declare la nulidad por abusiva de esta cláusula del préstamo hipotecario que hace recaer sobre el cliente el pago de todos los gastos.

Las entidades financieras suelen invocar que existe un plazo de cuatro años para interponer la demanda de nulidad de la cláusula gastos desde que se firmó la escritura de hipoteca y que transcurrido dicho plazo ha caducado la acción.

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 8ª), sentencia 7.05.2018

Para resolver esta cuestión, traemos a colación la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 8ª), sentencia 7.05.2018:

«la nulidad de una clausula por su carácter abusivo es absoluta o de pleno derecho pues resulta de la infracción de normas inequívocamente pertenecientes al orden público

Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en Sentencia de 21 de diciembre de 2016(lainfracción del artículo 6.1 de la Directiva 93/13/CEE

Lo ha proclamado, además, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en Sentencia de 21 de diciembre de 2016 (lainfracción del artículo 6.1 de la Directiva 93/13/CEE es una infracción de normas de orden público) reiterando lo ya dicho en sentencias anteriores (caso Mostaza Claro de 6 de octubre de 2001 , caso Pannon de 3 de junio de 2009 y caso Asturcom, de 6 de octubre de 2009 ).

Y el TJUE, de manera reiterada, insiste en que la consecuencia de la nulidad de una cláusula, por abusiva, es la de que no vincule al consumidor debiendo ser restablecida la situación de hecho y derecho en que se encontraría el consumidor si la cláusula nunca hubiera existido para lograr el efecto disuasorio. Es decir, la caducidad de la acción no puede prosperar puesto que la acción es imprescriptible: «lo nulo en su inicio no puede ser convalidado por el transcurso del tiempo»

Prescripción de la acción de restitución de cantidades abonadas.

Otra cuestión distinta es la imprescriptibilidad de la acción para que se declare abusiva la cláusula de gastos de la hipoteca, es la acción de reintegro de las cantidades abonadas por el consumidor con motivo de la existencia de dicha cláusula.

Recientemente, se ha venido discutiendo sobre el plazo que tienen los consumidores para reclamar la devolución de este importe, fijándose como inicio del plazo diferentes sentencias dictadas, bien sobre la nulidad de la nulidad de la cláusula, bien sobre el importe a devolver por cada concepto.

¿Cuál es mi criterio como profesional al respecto?

En este sentido mi criterio es claro: la imprescriptibilidad de la acción para declarar la nulidad de pleno derecho es una cuestión pacífica en nuestra jurisprudencia.

Recibe además respaldo en las recientes Sentencias del TJUE de 9 y 16 de julio de 2020.

La acción de nulidad no está sometida a plazo de caducidad ni de prescripción alguno, por lo que debe de rechazarse la aplicación de un plazo de prescripción a la restitución de efectos derivados de la declaración de nulidad puesto que que no existe precepto legal expreso en el ordenamiento interno.

Fundamentación jurídica que avala mi criterio:

Sentencia de la Audiencia Provincial de León:

Fundamento mi argumento en el contenido de la reciente Sentencia de la Audiencia provincial de León, sección 1º, Recurso de apelación 887/2020 de fecha 12 de febrero de 2.021 al establecer que el TJUE ha declarado que la fijación de plazos razonables para recurrir es compatible con el Derecho de la Unión (STJUE de 6 de octubre de 2009 o de 21 de diciembre de 2016).

La Sentencia del TJUE (Sala Cuarta) de 9 de julio de 2020 en los asuntos acumulados C 698/18 y C 699/18, se pronuncia en el sentido de que es compatible con la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

Es una normativa nacional que, al mismo tiempo que establece el carácter imprescriptible de la acción cuyo objeto es declarar la nulidad de una cláusula abusiva incluida en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, somete a un plazo de prescripción la acción dirigida a hacer valer los efectos restitutorios de esa declaración.

Siempre y cuando ese plazo no sea menos favorable que el aplicable a recursos similares de carácter interno (principio de equivalencia) y no haga imposible en la práctica o excesivamente difícil el ejercicio de los derechos conferidos por el ordenamiento jurídico de la Unión, en particular por la Directiva 93/13 (principio de efectividad). Pero añade cautelas en cuanto al inicio del plazo de prescripción en relación con el conocimiento que el consumidor pueda tener del carácter abusivo de la cláusula en cuestión.

Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea:

De igual forma la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Sala Cuarta) de 16 de julio de 2020 en las peticiones acumuladas de decisión prejudicial planteadas por el Juzgado de Primera Instancia nº. 17 de Palma de Mallorca (C 224/19) y por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Ceuta (C 259/19), dice que:

“El artículo 6, apartado 1, y el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que no se oponen a que el ejercicio de la acción dirigida a hacer valer los efectos restitutorios de la declaración de la nulidad de una cláusula contractual abusiva quede sometido a un plazo de prescripción, siempre que:

“ni el momento en que ese plazo comienza a correr ni su duración hagan imposible en la práctica o excesivamente difícil el ejercicio del derecho del consumidor a solicitar tal restitución”.

En concreto esta última y reciente Sentencia del TJUE se refiere a la aplicación de un plazo de prescripción de cinco años que comience a correr a partir de la celebración del contrato, en cuanto puede hacer excesivamente difícil el ejercicio de los derechos que la Directiva 93/13 confiere a este consumidor y, por lo tanto, vulnerar el principio de efectividad, en relación con el principio de seguridad jurídica.

Conclusiones:

Para el caso de aplicarse plazo de prescripción debiera de empezar a contar desde el momento en que pudiera presumirse el conocimiento del consumidor del carácter abusivo de la cláusula gastos que bien podría estar relacionado con la declaración judicial de la nulidad de la cláusula abusiva y no desde el momento de abono de los mismos.

El pasado 22 de abril de 2.021 el TJUE ha dictado sentencia confirmando este criterio, estableciendo que, siempre y cuando se considerase una acción distinta y separada la declaración de nulidad con la restitución de cantidad, el plazo debería contarse a partir de dicha declaración de nulidad de la cláusula declarada abusiva.

En atención a lo anterior, en la actualidad, se puede solicitar la nulidad de la cláusula de gastos y la restitución de cantidad de los importes abonados sin que pueda prosperar ninguna acción en contra de la misma de caducidad ni prescripción.

Creación

Tamara López
Tamara López

𝐀𝐛𝐨𝐠𝐚𝐝𝐨 𝐧°𝟤𝟩𝟧𝟢 𝐈𝐂𝐀𝐋
📍𝐃𝐞𝐬𝐩𝐚𝐜𝐡𝐨 𝐞𝐧 𝐋𝐞𝐨𝐧

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