La propiedad se presume libre.
Esa libertad faculta precisamente para establecer limitaciones en ella.
Una de esas limitaciones es el derecho real de servidumbre, que recae sobre cosa ajena.
Las relaciones de vecindad y el derecho de propiedad, encuentran sus limitaciones, en la posibilidad de abrir huecos en paredes propias y tener vistas más allá de los límites legales, que se señalan en el Código Civil, en los artículo 580 a 584, donde se regulan los tipos de servidumbre de luces y vistas como un derecho de adquisición o de negación.
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Caracteres de la servidumbre de luces y vistas
El criterio general que se aplica para saber si una servidumbre de luces y vistas es de carácter positivo o negativo es la propiedad de la pared donde se hallan los huecos.
CUESTIÓN MUY IMPORTANTE EN RELACIÓN AL CÓMPUTO DEL PLAZO DE PRESCRIPCIÓN.
Así, es positiva si la apertura de huecos lo es en pared ajena y/o medianería, así como en los que se invada el vuelo del predio ajeno.
Una vez acreditado que se trata de medianera, la servidumbre será positiva, computándose el plazo de prescripción desde la apertura del hueco, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 538 del Código Civil. Esta tesis es mantenida por reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo 12 de marzo de 1975, 6 de abril de 1987, 24 de marzo de 1993, 1 de octubre 1993, entre otras.
La prescripción se interrumpirá en el caso de que el copropietario de la medianera perjudicado por la servidumbre obstruya las aperturas, huecos o ventanas; comenzando la prescripción de nuevo a contar desde cero a partir de que se vuelva a liberar el espacio correspondiente a ventanas o huecos.
Por el contrario, será negativa si el hueco se halla en pared propiedad propia y exclusiva del predio que tiene las ventanas o huecos abiertos, es decir, predio dominante.
En este caso, comenzándose a computar dicho plazo prescriptivo, no desde la apertura de la ventana o construcción del balcón o voladizo , sino a partir de la fecha de la producción de un acto obstativo por el que el dueño de la pared en la que se abre la ventana, balcón o voladizo prohíbe al de la finca contigua la ejecución de un hecho que le sería licito sin la servidumbre
Admisibilidad de aperturas de ventanas. Condiciones
El artículo 582 del Código Civil también dispone que no pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia y vistas rectas si no hay 2 metros de distancia.
Apertura de huecos en pared propia: Huecos de tolerancia.
La apertura de huecos en pared propia es una manifestación de las relaciones de vecindad, que permite a los colindantes la apertura de ciertos huecos que no imponen obligación alguna, ni positiva ni negativa al inexistente fundo sirviente.
Con la única consecuencia de tolerarlo, ya que no perturban la intimidad del vecino, permitiendo que desarrolle sus actividades sin supervisión ni inmisión alguna. Por tanto, no genera ningún derecho de servidumbre. STS 3 de marzo de 1905.
Artículo 581 del Código Civil;
“El dueño de una pared medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.”
Esos huecos de ventilación y para obtener luces deben cumplir los requisitos previstos en el ordenamiento jurídico dirigido por tanto a la no obtención de vistas, ya que de lo contrario procedería la acción negatoria.
Es necesario a su vez tener en cuenta que los huecos en pared propia o huecos de tolerancia pueden ser cerrados por el propietario del fundo colindante, pero sólo en dos supuestos: adquiriendo la medianería sin que se pacte el mantenimiento de la apertura de los huecos; o cubriéndolos al edificar en su finca o levantando una pared contigua.
Teniendo en cuenta que si esa pared se levanta con la exclusiva finalidad de tapar los huecos, dicha acción podría ser constitutiva de un abuso de derecho, atendiendo a las circunstancias de cada caso.
Creación:
María García Del Castillo. Ver más.