En esta publicación trataremos los derechos de tanteo y retracto. Unos derechos reales de adquisición preferente limitativos del derecho de propiedad.
Tanto el derecho de tanteo como el de retracto implican una preferencia de adquisición (derecho a adquirirla antes que otro), aunque el primero va encaminado a impedir una venta que va a celebrarse, y el segundo se dirige a la resolución de la ya realizada.
Ejemplo de Derecho de tanteo:
A es inquilino de B, y este último decide vender la vivienda. A podrá ejercer el derecho de tanteo mediante el cual, tendrá preferencia para comprar antes de que lo haga un tercero.
Ejemplo de Derecho de retracto:
A es inquilino de B, y este último ha vendido la casa en la que A habita. A, mediante este Derecho, puede subrogarse (situarse) en la posición del tercero que ha comprado la vivienda y adquirirla bajo las mismas condiciones.
El precio que debe pagar por la cosa quien ejercita el derecho de tanteo, es el concertado por el enajenante con la otra parte. Sin embargo, el ejercicio de retracto obliga al retrayente a hacer los siguientes pagos (CC art. 1518):
- El precio de la venta.
- Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
- Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
El supuesto normal es el uso del derecho de tanteo, quedando el retracto como garantía para el supuesto de que no pueda ejercitarse el primero, por falta de notificación de la transmisión proyectada o porque la notificación fue falsa o incompleta.
El Tribunal Supremo, a través de su jurisprudencia ha señalado que los derechos de tanteo y retracto tienen en común su naturaleza de ser de prelación o preferencia, y como diferencia esencial, que en el primero esa preferencia se manifiesta antes de que la enajenación sea consumada, mientras que en el retracto tiene lugar cuando la venta se ha consumado.
Los derechos de tanteo y retracto legal deben distinguirse de otras figuras afines como el derecho de opción, que según Castán faculta a su titular a adquirir la cosa, si se decide a ello, pagando el precio pactado con el concedente de la opción.
Los tanteos y retractos urbanísticos, como instrumentos de limitación del derecho de propiedad, tienen como finalidad facilitar la actividad urbanística pública. En este sentido, se señalan como fines específicos de estos derechos de adquisición preferente a favor del municipio:
- Garantizar el cumplimiento de la programación del planeamiento.
- Incrementar el patrimonio municipal del suelo.
- Intervenir en el mercado inmobiliario.
- Facilitar el cumplimiento de los objetivos de dicho planeamiento.
La amplitud de fines permite delimitar áreas de reserva con cualquiera de las finalidades previstas en el planeamiento urbanístico.