Qué es el derecho de arras
El contrato de arras o arras, también conocido como anticipo, “es un contrato privado donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes muebles o inmuebles (como podría ser una vivienda o un automóvil), entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal.
Forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se está contratando es la obligación de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro.”
Este concepto se encuentra regulado en el artículo 1454 del CC, el mismo establece que;
“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
DESISTIMIENTO DEL COMPRADOR EN EL CONTRATO DE ARRAS Y SUS CONSECUENCIAS
El desistimiento, se produce cuando el comprador, manifiesta la voluntad de no continuar con la compraventa de la vivienda, en estos momentos acepta la perdida de la cantidad entregada en concepto de señal o pago a cuenta del precio, siempre y cuando, se haya contemplado explícitamente que la misma se debe a arras penitenciales reguladas en el artículo 1454 del CC.
Según la sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, sec. 1ª, S 17-10-2018, nº 583/2018, rec. 1533/2016
“Dada la redacción de la cláusula contractual referente a las arras , transcrita en el primer fundamento de derecho, el juzgado de primera instancia las consideró arras penitenciales (es decir, que el comprador se aquietaba a la pérdida de las arras , al desistir del contrato), dada la referencia que se hacía en la cláusula al art. 1454 del C. Civil (EDL 1889/1),
por lo que el demandante y vendedor retenía 240.408,84 euros que se habían entregado como señal, y tenía que devolver 721.214,52 euros, que había recibido como pagos a cuenta, más intereses legales, mientras que el comprador no tenía que hacer frente al resto de los pagos pendientes hasta 1.803.036 (precio íntegro de la compraventa) y se conformaba con la pérdida de la señal o arras entregadas (240.408,84 euros).
Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:
- a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.
- b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.
- c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454.
Para llegar a esta conclusión, esta sala calificaba las arras penitenciales, en la mencionada sentencia del TS número 581/2013, partiendo de la siguiente cláusula:
«Por tanto la cantidad entregada antes de la firma de la escritura pública es de 580.900.-€ que serán entregadas en concepto de arras , según lo estipulado en el artículo 1454 del Código Civil (EDL 1889/1), es decir en caso de que la parte compradora desista perderá íntegramente las arras entregadas, y si fuera la parte vendedora, las devolverá duplicadas».
En el mismo sentido se pronuncia el Tribunal Supremo Sala 1ª, S 23-09-2014, nº 485/2014, rec. 1978/2012;
Si las partes, en el contrato, nada dicen sobre las arras o no consta de que clase, se entiende que son las de desistimiento que contempla el artículo 1454, tanto más si, como en el presente caso, hay una remisión expresa a dicha norma y se expresa explícitamente que se aplicará en caso de desistimiento o de incumplimiento.
Concepto de desistimiento de arras
El concepto de estas arras de desistimiento es, pues, el de entrega de una cantidad que si incumple o desiste el comprador las pierde y si lo hace el vendedor las devuelve duplicadas. Cuyas arras de desistimiento o penitenciales son las únicas que contempla el Código civil y que, si bien se plantean dudas a veces sobre si son tales, no las hay en el presente caso en que las partes lo han hecho constar explícitamente en el contrato.
Yendo a los motivos del recurso, alega en el primero la infracción del artículo 1124 en relación con el 1445 del Código civil EDL 1889/1 . A ello se oponen dos argumentos.
El primero, que ninguna de las partes ha pedido la resolución que contempla aquel artículo y el segundo, que, como se ha dicho, no hay incumplimiento, sino desistimiento.
No se le achaca al comprador su incumplimiento, sino que ha desistido del contrato porque este se lo permite y carece de medios para cumplir la obligación del pago del precio. Aunque, ciertamente, su desistimiento o su incumplimiento tienen la misma consecuencia, que no es otra que la pérdida de las arras que habían sido entregadas.
La otra consecuencia, evidente, es que no puede reclamar que la vendedora se las devuelva.
Así, en consecuencia, debe estimarse este motivo, porque la compradora ha impagado el precio, no puede hacer frente a él como expresamente dice, lo cual es un incumplimiento o un desistimiento, que no permite que le devuelvan las arras, sino la resolución (rescisión, dice el artículo 1454) de aquel contrato de compraventa allanándose a perderlas, dice dicha norma.
Por otra parte, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 4 de abril de 2005 efectúa el siguiente pronunciamiento con relación a las arras:
El artículo 1.454 del Código Civil EDL 1889/1 establece, según han declarado las sentencias del Tribunal Supremo desde la de 6 de julio de 1912, una modalidad específica del contrato de compraventa en cuanto a los efectos rescisorios del mismo.
Esta consiste en que por haber mediado en él arras o señal puede cualquiera de las partes deshacer voluntariamente el contrato, allanándose a la pérdida de ellas o a su devolución duplicada, según sea el comprador o el vendedor quien pretenda romper el vínculo jurídico.
Se exige como requisitos la existencia de un contrato de compraventa en que hayan mediado arras o señal y rescisión voluntaria de una de las partes, con allanamiento a la pérdida o devolución de aquéllas duplicadas.
Aunque la institución de las arras se mueve en el terreno del desistimiento y no del cumplimiento o incumplimiento contractual, hay veces en que un incumplimiento claro e imputable a una de las partes debe equipararse al desistimiento al no haber puesto voluntariamente los medios oportunos para superar los problemas obstativos a la perfección del contrato.
Como conclusión podemos decir, que teniendo en cuenta el carácter accesorio, excepcional, supletorio y de interpretación restrictiva de las arras penitenciales, al establecerlas en un contrato es necesario hacer constar de forma expresa, clara e indubitada la voluntad de las partes de otorgar la función de desistimiento al contrato o pacto de arras; haciendo referencia, por tanto, de forma expresa al artículo 1454 del Código Civil.
Lo realmente importante es que quede reflejado en el pacto la voluntad de las partes de concederse recíprocamente la facultad de desistimiento del contrato, es decir, la opción de desligarse del mismo, aceptando la consecuencia de la perdida de la cantidad entregada en concepto de arras, en caso de la parte compradora, o la devolución de la cantidad más la cantidad pactada en el caso de la vendedora.
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