Durante años venimos escuchando continuamente hablar de cláusulas abusivas que se encuentran dentro de un préstamo hipotecario pero, seguramente, no entendemos que significa este término y todo lo que comprende.
Por ello, considero importante explicar, a grosso modo, qué es una cláusula abusiva y cuáles son las más comunes en un préstamo hipotecario.
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¿Qué es un préstamo hipotecario?
En primer lugar, debemos de entender qué es exactamente un préstamo hipotecario.
La definición de préstamo hipotecario se encuentra legalmente recogida en los artículos 1.876 del Código Civil y en el artículo 104 de la Ley Hipotecaria en los cuales se establece que es:
“la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida”.
Esto quiere decir que el préstamo hipotecario es un contrato a través del cual una entidad bancaria entrega una determinada cantidad de dinero a una persona cuyo destino es la adquisición de una vivienda. A cambio, esta persona deberá de abonar mensualmente una cantidad durante un tiempo determinado.
En caso de que la persona no cumpla con su compromiso de pago, el banco podrá reclamarle la devolución de la cantidad por vía judicial o podrá quedarse con el inmueble, además de con otros bienes, hasta que se satisfaga la totalidad de la deuda.
¿Qué es una cláusula abusiva?
Es aquella que causa un daño al consumidor, sin haber sido negociada individualmente.
Es decir, se trata de una cláusula perjudicial incluida por la entidad bancaria en el contrato de préstamo sin haberla negociado con la persona que adquiere el préstamo.
Se encuentra regulada en los artículos 82 y siguientess de la LGDCU.
Tal y como se establecen en innumerables sentencias, en el caso de los préstamos hipotecarios, se han incluido diversas cláusulas que perjudican al cliente.
Clases de cláusulas abusivas
Cláusula suelo
Se trata de la más famosa de las cláusulas abusivas.
Por norma general, la persona que adquiere el préstamo hipotecario paga una cuota mensual a la entidad financiera que varía en función del tipo de referencia contenido en el contrato.
El más común es el Euribor. Cuanto este tipo de interés bajaba, el importe de la cuota mensual disminuía también.
Por este motivo, las entidades bancarias establecieron un tipo de interés mínimo a aplicar, no pudiendo los consumidores beneficiarse de la bajada del Euribor.
La inclusión en el contrato de préstamo de esta cláusula se realizaba sin explicar a la persona que adquiría el préstamo las consecuencias de la misma, por ello se ha procedido a declarar su nulidad por falta de transparencia.
La primera sentencia en declararla nula fue la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 09 de mayo de 2.013.
En la actualidad, se elimina dicha cláusula del préstamo y se devuelven todas las cantidades cobradas de más desde el inicio del préstamo.
Comisión por posiciones deudoras o impagados.
La Orden Ministerial EHA 2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, en su artículo 3 apartado 1 establece lo siguiente:
“Las comisiones percibidas por servicios prestados por las entidades de crédito serán las que se fijen libremente entre dichas entidades y los clientes.
Sólo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos.”
En este sentido, la comisión cobrada por la entidad bancaria cuando se produce un retraso en el pago de la cuota mensual es abusiva puesto que no ha sido aceptado expresamente por el cliente y ni responde a servicios efectivamente prestados.
Por ello, corresponde la nulidad de la cláusula y la devolución de las cantidades abonadas en dicho concepto.
Gastos hipotecarios
En primer lugar, debemos señalar que por gastos hipotecarios se entienden todos aquellos que son necesarios para la formalización de la escritura de la hipoteca.
La cláusula que atribuye de manera indiscriminada al consumidor todos los gastos que se derivan del préstamo hipotecario ha sido declarada abusiva por infinidad de Tribunales.
El reparto es el mismo para el préstamo hipotecario que para las novaciones de préstamos hipotecarios.
Sin embargo, en escrituras de subrogación y de cancelación de hipoteca debe de abonarlo la persona que adquiere o cancela, en su caso, el préstamo.
En atención a lo anterior, la entidad bancaria deberá de abonar aquellos importes que impuso en su día a la persona que adquirió el préstamo y debían de haber sido abonados por ella.
Interés de demora
Debido a las fuertes crisis económicas que se han producido en España recientemente, el número de impagos de las cuotas se ha visto incrementado considerablemente.
Por este motivo las entidades bancarias empezaron a incluir en sus préstamos hipotecarios intereses de demora con un porcentaje muy elevado, lo que llevó al Tribunal Supremo a declarar abusivo todo tipo de interés que fuera superior a dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio.
Al igual que en los anteriores casos, la nulidad de esta cláusula conlleva a la devolución de las cantidades cobradas indebidamente.
Vencimiento anticipado
Se trata de aquella cláusula a través de la cual, la entidad financiera puede dar por vencido el préstamo hipotecario desde el momento en que el deudor deja de satisfacer alguna de las cuotas hipotecarias reclamando el abono de la totalidad del préstamo, cuando lo legal es el impago de tres cuotas.
Es decir, con el impago de una sola cuota del préstamo, la entidad bancaria puede solicitar a la persona titular del préstamo hipotecario que devuelva toda la cantidad pendiente de pago.
Al solicitar la nulidad de la cláusula se tendrá por no puesta.
Numerosas sentencias han fallado de conformidad con lo indicado en el artículo. Una de las sentencias más recientes se encuentra contenida en el presente artículo:
Efectos de la nulidad
Las cláusulas que sean declaradas abusivas se tendrán por no puestas en el contrato de préstamo hipotecario.
Sin embargo, el préstamo puede seguir existiendo porque no invalida la totalidad del contenido, debiendo prevalecer la conservación del negocio jurídico.
Debemos dejar claro que no todas las cláusulas contenidas en un contrato pueden declararse abusivas. Sólo lo serán aquellas que no hayan sido negociadas individualmente entre las partes y causen un desequilibrio al consumidor.
Creación:
Tamara López Hernández. Ver más.