ESTA ENTRADA ES UNA ACTUALIZACIÓN DE LA SIGUIENTE PUBLICACIÓN DEBIDO A CAMBIOS EN LA NORMATIVA APLICABLE:
RD 15/2020 y sus nuevas medidas
El recién publicado Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, viene a ampliar el abanico de medidas económicas, laborales y sociales que se han estado implementando por parte del ejecutivo desde que se decretó el estado de alarma el pasado 14 de marzo.
El RDL 15/2020 dedica algunos artículos a dotar de nuevas medidas a los autónomos y PYMES. En vista que estas medidas conciernen lo expresado en esta entrada anterior, procedemos a actualizar lo que afecta a la cuestión de ARRENDAMIENTOS DE LOCAL DE NEGOCIO y que puede servir de guía para aquellos arrendadores y arrendatarios que puedan verse afectados por la situación.
Aunque tienen poca variación con lo que planteamos al respecto, ahora sí, han sido oficialmente publicadas y reconocidas legalmente.
Anteriormente, ante la falta de regulación legal en la que se puedan sustentar las pretensiones de las partes, los arrendatarios podrán pactar una reducción de la renta o un aplazamiento en el pago de la misma por causas de fuerza mayor como es la declaración del estado de alarma. Nos recuerda el legislador que la “cláusula rebus sic stantibus” puede ser de aplicación, especialmente en casos de grave afectación, viniendo a confirmar lo que ya planteábamos con anterioridad.
Ya en el preámbulo del RDL 15/2020 y, siendo conscientes de la problemática generada, con el fin de evitar una avalancha de pleitos donde pueda determinarse o no su aplicación de esta cláusula, insta a las partes a renegociar los acuerdos del contrato de arrendamiento:
“Procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.
Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.”
Se regula la posibilidad de aplicación para los autónomos o PYMES que dispongan de un arrendamiento de local afecto a su actividad económica y a causa del COVID-19, es decir, a raíz de la entrada en vigor del estado de alarma, se hayan visto obligados a cesar por completo su actividad o bien su facturación se haya visto reducida en un 75%.
Hasta ahora, esta posibilidad no se les había reconocido y se encontraban en el limbo negocial y normativo, puesto que a través del RD ley 11/2020 solo se reguló la posibilidad de solicitar moratorias o quitas a los arrendatarios de vivienda habitual y destinados a colectivos de vulnerabilidad económica.
En la anterior entrada apuntábamos a la necesidad de renegociar entre las partes a la luz de las nuevas circunstancias, mas a falta de acuerdo entre las mismas, ahora, podrá optarse por una moratoria en el pago de la renta de locales de negocio (que será de obligatoria aplicación si el arrendador es gran tenedor o empresa pública).
Establece el artículo 1 del RD 15/2020 que los arrendatarios podrán solicitar de los arrendadores considerados grandes tenedores, en el plazo de un mes contado a partir del 23 de abril, una MORATORIA, que tendrá que ser ACEPTADA por el arrendador.
Esta moratoria será automática si no existe otro acuerdo y se establece por todo el tiempo que dure el estado de alarma, teniendo un plazo máximo de 4 meses. La renta que será aplazada no devengará intereses y será abonada mediante un fraccionamiento de las cuotas durante el periodo de 2 años.
Sin embargo, si nuestro arrendador no es gran tenedor (no tiene más de 10 inmueble en propiedad), el artículo 2 del RD nos brinda la posibilidad de solicitar una moratoria también en el plazo de un mes (esta vez no siendo de obligatoria aceptación por el arrendador), pero, si no alcanzáramos un acuerdo con el arrendador para esta moratoria, queda la opción de disponer de la FIANZA para que nos sirva al pago de las rentas, debiendo ser restituida por el arrendatario en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo.
Conclusión
En resumen, los pactos alcanzados entre las partes tendrán prioridad aplicativa sobre las posibles moratorias o aplazamientos reconocidos ahora, que, en el caso de arrendadores grandes tenedores quedan obligados a aceptar, al menos, el aplazamiento sin coste y con fraccionamiento en dos años y en el resto de caso, el uso de la fianza como pago de alguna renta mensual.