Nueva ley de contratos de crédito inmobiliario

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, de contratos de créditos inmobiliarios, de ahora en adelante LCCI, entró en vigor el 16 de junio de este mismo año.  El objeto de esta ley es la transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014.

Esta Directiva se puso en funcionamiento adaptando un proceso orientado a determinar y evaluar el impacto de los obstáculos al mercado interior de los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial. Además, ésta directiva considera en su (4) párrafo lo siguiente «la Comisión ha determinado una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unión en relación con la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos, así como con el margen potencial de comportamiento irresponsable entre los participantes en el mercado, incluidos los intermediarios de crédito».

España, todavía no había adaptado su normativa a la de carácter europeo cuando debía hacerlo hace años, por lo que estando en riesgo de ser sancionado por la UE con una multa de decenas de millones de euros, ha sido necesario una rápida promulgación de esta nueva ley de contratos de créditos inmobiliarios.

Finalidad de la ley 5/2019

La Ley 5/2019, lo que quiere conseguir es un mercado inmobiliario fiable, equilibrado y justo, consiguiendo así seguridad jurídica de los préstamos hipotecarios que se formalicen a partir de su entrada en vigor. Este cambio es fundamental para el crecimiento de la economía en nuestra sociedad creando una mayor estabilidad. Estamos hablando de una gran ley, ya que modifica la <<Ley General para la defensa de Consumidores y Usuarios (R.D. Legislativo 1/2007)>>, la <<Ley 2/94, de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios>>, la <<Ley de Enjuiciamiento Civil>> y <<la Ley de Condiciones Generales de la Contratación>>.

La LCCI viene a regular los contratos, tanto de préstamo como de crédito, que se formalicen entre personas físicas o jurídicas (prestamista), que se dediquen a ello de forma profesional, y personas físicas (prestatario, garante o fiador) cuando lo que se está hipotecando sea un inmueble con destino residencial.

El objetivo principal de esta ley es proteger el derecho de los consumidores a la hora de la concesión de créditos o préstamos para el acceso a una vivienda, mejorando la transparencia en la contratación hipotecaria, estipulando unos nuevos requisitos previos a su formalización que mencionaremos más adelante.

Actualmente, son numerosas las sentencias que han declarado nulas las cláusulas de los contratos bancarios por falta de información, alegando en las demandas de impugnación vicio en el consentimiento en la fase precontractual, por no proporcionar información de forma clara e inequívoca.

En este tipo de relaciones contractuales, a la posición que ocupa el prestamista, que suelen ser entidades financieras, se le exige un plus de responsabilidad hacia el prestatario como profesional, no siendo suficiente proporcionar información y advertencias, que ya quedan reflejadas en el contrato a firmar, sino que el artículo 14 LCCI exige en su apartado primero una serie requisitos, que se deberá de seguir, y documentación que deberá de entregarse en la fase precontractual con carácter imperativo a la formalización del contrato:

“El prestamista, intermediario de crédito o su representante designado, en su caso, deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación:

  1. a) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I de esta Ley, que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.
  2. b) Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda extranjera.
  3. c) En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
  4. d) Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.
  5. e) Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:
  6. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
  7. El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.

iii. Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.

  1. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.
  2. f) Cuando el prestamista, intermediario de crédito o su representante, en su caso, requiera al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige.
  3. g) Cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública, la advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega conforme a este apartado.

Esta documentación junto a la manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido, deberá remitirse también al notario elegido por el prestatario a los efectos de lo dispuesto en el artículo siguiente. La remisión de la documentación se realizará por medios telemáticos seguros cuyas especificaciones se determinarán reglamentariamente, que deberán cumplir las siguientes exigencias mínimas: el sistema deberá permitir al Notario una comprobación fehaciente de la fecha en que se incorporaron a la aplicación, para su puesta a disposición del mismo Notario, los citados documentos firmados por el prestatario; deberá garantizar que no se ocasione ningún coste, directo o indirecto, para el cliente; y deberá quedar organizado de modo que el cliente pueda dirigirse a cualquier notario de su libre elección para que éste, con carácter previo a la firma del préstamo, extraiga la documentación para preparar y autorizar el acta y la escritura, siendo debidamente informado del derecho de elección que tiene y puede ejercitar por este medio”.

Por lo que, esta obligación por parte del prestatario de emitir y recibir información y documentación es imperativa. Un día antes de formalizar y autorizar la escritura pública por parte del notario, éste deberá de extender un acta que acredite que se han cumplido los requisitos del artículo 14 LCCI. Para su comprobación, se ha elaborado un test que deberá de cumplimentar el cliente en el que se constatará qué información ha percibido y qué documentación se le ha entregado por parte de la entidad financiera. Si este procedimiento no se cumple, no se podrá formalizar el contrato, no pudiendo el notario autorizar la escritura pública ni el registrador inscribirla.

Esperemos que, los medios telemáticos que se exigen entre los bancos y los notarios para el envío de documentación y sobre las fichas informativas que se debe de proporcionar a los clientes, no provoque un retraso en la formalización de las hipotecas.


Directiva en el BOE:

(Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nº 1093/2010.)


Creación: Marta Rovira Blasco como @mmrovira

Edición y adecuación web: @saracalvosilva

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