Hipoteca Inmobiliaria: concepto, contenido y extinción.

Mediante esta entrada vamos a tratar de comprender la figura de la hipoteca inmobiliaria, así como su constitución,contenido y extinción.

La figura de hipoteca es un concepto farragoso si no se tienen interiorizados los conceptos de Derechos Reales y Derecho Reales de garantía, es por eso que recomendamos al lector o lectora que realice un breve estudio conceptual de los temas en cuestión antes de proceder al estudio de la materia.

En los siguientes puntos explicaremos de forma sencilla las características más relevantes sobre la hipoteca, sin llegar a integrarnos en matices específicos.

¿Qué es la hipoteca?

La hipoteca es un derecho real de garantía sobre bienes inmuebles. Es decir, es un derecho mediante el cual un sujeto asegura el cumplimiento de una obligación que tiene con otra persona, a fin de que este cumpla la obligación.

Un ejemplo clásico sería el de los bancos, donde para solicitar un crédito, se debe dejar una garantía para el cumplimiento de la deuda (hipotecar una vivienda).

Hay que matizar que no se exige que se produzca desplazamiento de la posesión del bien gravado al acreedor. Con esto queremos decir que el bien que está gravado (garantizado) no tiene que pasar a manos del acreedor (aquel con el que estamos endeudados).

Es decir, tú no tienes que darle tu bien a la persona a la que le debes algo, ya que la idea es que la persona que hipoteca un bien inmueble pueda seguir utilizando ese bien, así como explotarlo y adquirir sus frutos.

Por ejemplo, podemos adquirir un lucro de una vivienda si la hipotecamos.

Porotro lado, el propietario de la hipoteca puede enajenar (traspasar) lapropiedad hipotecada a un tercero. Esto se produce por ejemplo cuándo “A” le vende a “B” una casa que está hipotecada. En este ejemplo, si bien es cierto que “A” ya no es propietario del bien inmueble (vivienda), la obligación con el acreedor (en su caso, el banco) no desaparece y el traspaso de la vivienda incluye la deuda.

Por lo tanto, “B”, que es el nuevo propietario de la vivienda, tendrá la obligación con el acreedor (Banco) de pagar esa hipoteca.

Esto es importante entenderlo, dado que la hipoteca es una obligación “accesoria”, es decir, la hipoteca es una obligación adherida a la obligación.

Obligación principal en la hipoteca

La obligación principal es la de pagar el préstamo/crédito.

Si se paga este préstamo/crédito que es la obligación principal la hipoteca, que es la obligación accesoria desaparece.

Carácter registral

Otro concepto que tenemos que tener claro a la hora de hablar de hipotecas, es que éstas tienen que tener publicidad registral de carácter constitutivo: es decir, para constituir una hipoteca, es obligatorio asistir al Registro de la Propiedad e inscribir dicha hipoteca.[1]

CLASES DE HIPOTECAS

Las hipotecas pueden ser de varios tipos. Pueden ser expresas y tácitas o voluntarias y legales u ordinarias y de seguridad.

No obstante, dada la definición que las corrientes doctrinales dan sobre la división de clases de los distintos tipos de hipotecas, nos centraremos únicamente en las hipotecas voluntarias y legales. Esto es así porque las hipotecas voluntarias y legales son las más comunes y precisas en el ámbito de las garantías reales.

Hipotecas voluntarias y legales

Para la constitución de estos tipos de hipotecas caben dos tiposde vías.

En primer lugar, cabe un acuerdo de constitución entre las partes: contrato de hipoteca.

En segundo lugar, cabe la disposición de los bienes por el dueño (unilateral).

CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA

La ley nos permite que se pueda constituir una hipoteca, de ahí a que digamos de que se trata de una hipoteca legal. También puede darse el caso de que una hipoteca se constituya por mandato judicial.

 En cuanto a su constitución, la hipoteca debe señalar sobre que bien va a recaer, ya que esta no tiene porque recaer sobre todo el patrimonio de la persona que lo constituye. Entonces se debe especificar/determinar que bien va a ser afectado.

Decimos que son hipotecas voluntarias porque para que éstas puedan surtir efecto, deberán ser admitidas expresamente.

SUJETOS QUE TOMAN PARTE EN LA HIPOTECA

Apriori tendríamos únicamente dos partes:

– El deudor (hipotecado).

– El acreedor (hipotecante).

Pero también cabe la posibilidad de que un tercero constituya hipoteca sobre los bienes de otro para garantizar una deuda.

Pongamos un ejemplo de lo anterior:

“A” tiene una deudacon “B”.

“C” constituye una hipoteca a favor de “A” para poder hacer frente a ladeuda que tiene con “B”.

ROCA SASTRE lo define como el “adquirente, ya a título oneroso ya a título gratuito, de todo o parte de la finca o derecho real inmobiliario hipotecado, que reúne la condición de tercero porque no está personalmente sujeto al cumplimiento de la obligación garantizada, ni directa ni indirectamente, ni participó en la constitución de la hipoteca. Su afección respecto del gravamen de hipoteca es una afección real, consecuencia del carácter real de la hipoteca.”

Según la doctrina mayoritaria, el tercer poseedor (siendo así la definición más exacta, es mejor quedarse con la copla del ejemplo de A, B y C).

Es preciso y exigible que aquel que hipoteca un bien determinado, debe tener la libre disposición sobre la cosa: poder disponer y utilizar el bien libremente.

OBJETO DE LA HIPOTECA

El objeto de la hipoteca es aquello que se puede hipotecar.

Como hemos mencionado anteriormente, la hipoteca debe constituirse sobre un bien inmueble y enajenable. Por lo tanto, son dos los conceptos para que se puedaformalizar una hipoteca:

1. Bien inmueble (vivienda, terreno, local…) que pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad

2. Que se pueda enajenar (vender,traspasar).

[2] Dice así el artículo 108 de la Ley Hipotecaria “Nose podrán hipotecar: 1.ºLasservidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, yexceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada. 2.ºLosusufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código 3.ºEl uso y la habitación.”

Breve comentario a la última excepción: el derecho de uso y habitación es considerado como personalísimo e intransferible,por lo que no cabe dentro de los requisitos exigidos por la Ley Hipotecaria.

EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

Como derecho accesorio que es, la hipoteca se extingue por cualquiera de las causas que extinguen la obligación principal garantizada.

Además, se extingue por causas que afectan exclusivamente a este derecho real de garantía.

Todas las causas por las que se extingue una obligación producen la extinción de la hipoteca que la garantiza.

Por tanto, de conformidad con lo establecido en el art. 1156 CC, la hipoteca seextinguirá por:

– El pago de la deuda

– Su condonación

– La compensación entre deudor y acreedor de la respectiva deuda en la cantidad concurrente

– Por renovación extintiva.


Citas, bibliografía:

[1] Artículo 1875 del Código Civil.Además de los requisitos exigidos en elartículo 1.857, es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad. Las personas a cuyo favor establece hipoteca la ley, no tienen otro derecho que el de exigir el otorgamiento e inscripción del documento en que haya de formalizarse la hipoteca, salvo lo que dispone la Ley Hipotecariaen favor del Estado, las provincias y los pueblos, por el importe de la última anualidad de los tributos, así como de los aseguradores por el premio del seguro”.

[2] En los artículos 1.874del Código Civil y 106 de la Ley Hipotecaria vienen definidos cada uno de los bienes que puedan ser hipotecables.

 

Atribuciones:

  • Aitor Domínguez Uranga (redacción).
  • Sara Calvo Silva (edición y añadido de elementos visuales).
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