Régimen de propiedad horizontal 2019

En esta entrada vamos a tratar el régimen de propiedad horizontal. Primeramente indicando qué es. Tras esto hablaremos de las obras en los espacios privados y comunes.

Además comentaré la nueva modificación del año 2019 en el artículo 10 y 17 de la Ley de Propiedad horizontal. No son los únicos modificados en este año 2019, pero sí los que contienen la temática concreta de esta entrada.

¿Qué es la propiedad horizontal?

La propiedad horizontal es el tipo de propiedad que recae sobre una edificación por partes. Un ejemplo: edificio con propietarios de apartamentos.

La propiedad horizontal es un régimen de propiedad que origina bastantes conflictos jurídicos, fundamentalmente en la realización de obras y contribución a los gastos.

El origen de este tipo de propiedad es la construcción por parte de una promotora y la venta por unidades privativas a diferentes personas. También da origen a la propiedad horizontal la conversión de co-propiedad ordinaria a propiedad horizontal.

La co-propiedad ordinaria implica que una cosa indivisible pertenezca a varias personas. Se va a dividir por cuotas que representan la proporción en que los propietarios gozan los beneficios de la propiedad o sufren sus cargas.

Aparte de estos casos anteriores hay otros, por ejemplo, cuando se produce el fallecimiento de un propietario de un piso entero que tras morir le deja unidades a sus hijos.

Características básica de la propiedad horizontal

Podemos encontrarnos con la regulación especial de este tipo de propiedad en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Aunque la regulación general se encuentra en nuestro Código Civil, en el artículo 396 en concreto.

Para que haya propiedad horizontal deben darse estas características:

Debe existir una pluralidad de propietarios.

Debe haber unidades privativas.

Debe haber elementos comunes.

Imagina por ejemplo un edificio en el que hay apartamentos, pasillos comunes, una terraza común y varios propietarios de esos apartamentos.

round brown wooden stool near brown sofa

Naturaleza de un espacio

Los espacios pueden ser privados o de uso común. Además hay casos de elementos comunes de uso privativo.

Para determinar cual de estos tipos de naturaleza presenta un espacio debemos consultar la escritura de división horizontal (es también el titulo constitutivo).

En esta escritura de división horizontal nos vamos a encontrar con la descripción de los elementos de un edificio. Esto nos va a permitir saber cual es la superficie del edificio, su cuota fija y sus lindes y nos permitirá saber si un espacio es privado o de uso común. En esta escritura también nos podemos encontrar con los estatutos, que contienen cláusulas muy importantes sobre distintos casos que se pueden dar: futuras obras, divisiones, servidumbres… Es decir, que son fundamentales para saber los derechos de un propietario.

Espacio privado. Unidad privativa.

Según el artículo tercero de la mencionada Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, normalmente la unidad privativa recae sobre un piso o local y pueden tener anejos.

Estos anejos son unidades privativas también pero que tienen una función complementaria a la unidad principal. Los anejos pueden ser trasteros, plazas de garaje…

Texto del artículo:

“Artículo tercero.

En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:

a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

(…)”

Elementos comunes

Los elementos comunes pueden ser los conocidos como bienes comunes por naturaleza o los conocidos como bienes comunes por destino.

Un ejemplo de bienes comunes por naturaleza es las escaleras del edificio o el suelo de las plantas del edificio. Es decir, aquellos que es necesario, imprescindible que sean comunes. Los bienes comunes por destino son por ejemplo terrazas o patios, que no es imprescindible que sean comunes.

Elementos comunes de uso privativo.

Un elemento común y de uso privativo tiene un régimen peculiar, porque el titular es la comunidad pero sólo lo usa un propietario excluyendo a los demás de su uso. En este caso podemos poner como ejemplo una terraza que pertenece a la comunidad del edificio pero sin embargo la usa un propietario por tenerla en su planta y con entrada desde su edificio. El que tiene el uso de la terraza debe mantenerla en buen estado.

Las obras según los espacios: privativos o comunes.

Obras en espacios privativos.

En la ley de propiedad horizontal, si nos fijamos en su artículo séptimo vamos a poder ver qué podemos hacer y qué no en nuestro espacio privado. Se regulan en este artículo las obras que se pueden hacer en la propiedad privativa. Siempre hay límites a tener en cuenta. Estos límites se aplican aun siendo un elemento privativo, ya que por ejemplo, puedes alterar con tu obra la cara externa del edificio y eso no está permitido porque es algo común.

Obras en espacios comunes.

En el artículo décimo de la ley vamos a ver que hay obras en espacios comunes que son obligatorias y otras necesarias que no van a necesitar de acuerdo de la junta (acuerdo o aceptación de una mayoría de propietarios para obrar). A pesar de que no necesiten este acuerdo mayoritario si que deben pasar por la junta de propietarios para ponerlo en conocimiento.

Obras obligatorias serían las de conservación para mantener el inmueble habitable y las de seguridad por ejemplo. También se habla de obras de accesibilidad menores, por ejemplo una rampa de ascenso y descenso para sillas de ruedas.

Frente a estas obras de accesibilidad menores tenemos las obras de accesibilidad mayores, como por ejemplo la colocación de un ascensor. Como la colocación de un ascensor es una obra “grande” y  cara, se requiere voto de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas y propietarios.

“Se deja sin efecto la modificación de la letra b) del apartado 1 por Resolución de 22 de enero de 2019 que publica el Acuerdo del Congreso de los Diputados por el que se deroga el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre. Ref. BOE-A-2019-799”

Otro tipo de obras

En el artículo decimoséptimo de la Ley de Propiedad Horizontal se habla de otros tipos de obras como pueden ser la instalación de seguridad, eliminación de porterías…etc.

En este caso hubo una modificación en el año 2019 que elimina un apartado añadido en el año 2018.

Si lees este artículo decimoséptimo centrándote en la letra de color verde podrás saber el tipo de voto que se necesita para realizar estos tipos de obras. Es una lectura rápida y fácil sin necesidad de aclaración mayor (aunque si la necesitas puedes escribir tu duda en los comentarios al final de la entrada).

Ejemplo de lectura rápida del artículo 17 sobre los acuerdos:

“Artículo diecisiete.

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

(…)

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

(…)

4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

(….)

9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios.

10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

MODIFICACIÓN EN 2019:

Se deja sin efecto la incorporación del apartado 12 por Resolución de 22 de enero de 2019 que publica el Acuerdo del Congreso de los Diputados por el que se deroga el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre. Ref. BOE-A-2019-799

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